首頁
1
新知與新聞
2
法律小常識
3
警廣專題:安心住好宅,漏水不要來 4
沛然律師事務所歡迎您加入~~~ 有任何的法律問題,請來電或來信諮詢,我們會熱誠地為您服務!

警廣專題:安心住好宅,漏水不要來

一、      前言:住在公寓大廈的住戶最容易發生且爭議最多的事件,莫過於房屋內之漏水現象,長期的漏水讓生活品質變差,且隨著時間的經過,若不早日解決,漏水的問題只會日趨嚴重,因而成為現代人最害怕的夢魘。

二、      遇到漏水怎麼辦?

(一)      利用相機、數位影音設備等工具記錄漏水情形

利用拍照、錄影及文字等方式,將屋內之漏水情形詳細記錄下來,包括屋內之漏水區域何在、漏水時之確切時間、遇到氣候時是否有漏水情形、屋內漏水之嚴重程度等等,以作為日後協商以及訴訟之最佳證據。

(二)      先做自家檢測並尋求信賴的抓漏公司協助查看屋內狀況

漏水的原因有千百種,也有可能是自家管線出問題,如冷氣管線、給水管線發生斷裂等等情形。因此發生漏水時,我們可以先將自家之給水閥關閉,觀察已經停水時,是否仍有漏水情形,做簡單的自宅檢測。

若仍是找不到漏水原因,可以向樓上層或樓下層住戶協商,找到雙方均同意之抓漏單位並進行抓漏之程序。

(三)      但若需進入樓上層/樓下層住戶家中確認漏水原因或是進行漏水之修繕工程,卻遭阻擋怎麼辦?

1     依照公寓大廈管理條例第6條規定,各住戶對於他住戶因維護、修繕專用部分、約定專用部分或設置管線,必須進入其專有部分、專有部分或約定專用部分時,不得拒絕,從這個條文,我們可以知道各住戶都有配合修繕進行檢修之義務。

2     但須特別注意的地方是,在進入或使用他住戶之專有部分時,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害,以維護住戶之基本居家安寧,也就是說當需要進入他人家中進行抓漏程序時,應該選擇對他住戶影響最小或是損害最小之處所或是方式為之,且在抓漏之過程中,若不慎讓住戶之房屋有受損之情況,仍須依法賠償住戶之損害,以符合法律之規定。

3     案例討論:

實務上常見有需修繕漏水故須進入他住戶家中之案例,現在跟大家分享這個案例。

摘自判決臺北地院99年度訴字第1739號民事判決

案例中之原告住在臺北市某房屋之3樓,被告則住在臺北市某房屋之4樓,原告與被告是住居樓上、樓下之關係,在98年間3樓房屋之廚房及陽台頂版部份開始漏水,導致3樓房屋頂版之水泥剝落、天花板之裝潢毀損,並連帶影響廚房之設備生鏽,更甚者導致3樓房屋頂版之鋼筋鏽蝕。

本件之原告先關閉頂樓開關測試前棟給水問題,翌日再測試後棟給水問題,之後也找水電技工進行該大樓5樓廚房排水幹管色母測試,發現3樓房屋漏水原因係因該大樓(含前後棟)共用排水管破裂所致。

原告之後便與同棟及後棟2樓以上住戶協商進行排水管修繕,並經被告以外之所有住戶同意,然而被告拒絕容忍原告進入被告之4樓房屋修繕。

後來原告有就3樓房屋廚房及陽台頂版部分之漏水請建築師公會做鑑定,發現漏水原因確係因大樓共用排水管破裂所致,而此等修繕工程,非經由同棟大樓各住戶之專有部分、約定專用部分無法修繕,且建築師公會之鑑定報告所建議之修繕方法亦必須進入同棟系爭4樓被告房屋。

被告雖然有抗辯,公寓大廈管理條例第6條第2項之規定,原告應該選擇其損害最少之處所及方法為修繕工程。但法院有明確指出,本條規定係指被告應容忍原告進入修繕後始生之問題,原告自應按該規定為之,不能倒果原因謂原告不得進入修繕,是被告據此抗辯原告不得進入修繕,應無理由。

故法院認為,原告可依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項之規定,進入被告之四樓房屋部分,被告自有容忍之義務。

4     從這件判決我們可以知道,如果漏水之原因需要進行確認或是為修繕漏水而進入他住戶之房屋內進行修繕工程,都是有法律依據的。

5     但如果他住戶仍強行不願意配合時怎麼辦?同法條規定,住戶經協調仍不履行或是配合時,住戶、管理負責人或管理委員會得請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。而在本條例中之主管機關即為各直轄市政府、縣政府,另外也可以如本件判決之原告向法院提訴,請求被告容忍其進入屋內進行修繕工程。

法條:

公寓大廈管理條例第6

住戶應遵守下列事項:

一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。

四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

五、其他法令或規約規定事項。

前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。

住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

 

(四)      在我們確認漏水點後,依照漏水點之位置,可分為以下之責任歸屬及修繕費用負擔:

  1. 漏水點發生在專有部分、約定專用部分

漏水之修繕費用由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。

亦即漏水點如果是發生在某住戶之房屋內部,如是因該住戶之冷氣管線斷裂等等之原因所導致之漏水,則漏水之原因可歸責於該住戶,該住戶就應負責漏水之相關修繕費用。

如剛剛案例分享,漏水點發生在住戶之房屋內部(即專有部分)則該住戶不得拒絕他住戶進入屋內進行修繕。

  1. 漏水點發生在共用部分、約定共用部分

漏水之修繕費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

亦即漏水點如果是發生在整棟公寓大廈之屋頂,屋頂即是全體住戶之共用部分,則該屋頂之修繕漏水費用即應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但須注意的是,如果漏水原因是可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,例如說住戶擅自在大樓之屋頂進行相關工程而導致整棟公寓大廈漏水,就應由該區分所有權人或住戶全額負擔。

  1. 漏水點發生在共同壁、樓地板、或其內管線

漏水之修繕費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。

正如剛剛跟大家提到的案例,漏水點如果發生在三樓跟四樓間之樓地板或是共同壁,則維修費用就應由三樓以及四樓之住戶共同分擔之。

但必須注意的是,如果三樓跟四樓之間樓地板或是共同壁之漏水原因是因為三樓住戶擅自在樓地板施作工程而導致漏水,則漏水原因可歸責於三樓住戶,就修繕漏水費用應由三樓住戶全額負擔。

法條:

公寓大廈管理條例第10條第1項、第2

專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。

(五)      如果漏水之發生原因是可歸責於特定住戶,我們不僅可以請求該住戶修繕漏水(回復原狀)、修繕漏水之費用,還可以請求相關之裝潢損失及財物損失。

現在跟大家分享這個案例,摘自臺灣士林地方法院108年度士簡字第998號判決。

本件之原告係門牌號碼為臺北市某房屋(即3樓房屋)之所有權人,被告則係門牌號碼為臺北市某房屋(即4樓房屋)之所有權人。被告於民國101年間入住裝修時,因擅將4樓房屋臥房變更為浴室所用,並將4樓房屋樓地板下挖3條管溝安置相關排水管線,然於開挖期間不慎將3樓房屋原本電線管線挖損,致原告於102年間發現3樓房屋之書房天花板開始漏水與產生裂痕,其後被告雖曾予修補,惟3樓房屋之書房天花板仍持續漏水至今,導致3樓房屋室內衣物家具均因漏水而潮濕受損。

(六)      確認好漏水原因之責任歸屬以及修繕費用如何分攤後,我們就可以向對方進行協商;若協商不成,就要備齊證據以進行訴訟。不過由於司法程序需消耗當事人之勞力、時間、費用成本,而公寓大廈間之問題又牽涉到鄰居間之情感問題,在此也建議大家透過公寓大廈之管理委員會作居中協調,促使當事人盡快進行協商並且完成修繕,讓漏水事件能夠早日落幕。